Земельные вопросы - одни из самых болезненных в редевелопменте промзон
Противоречия в интересах собственников земельных участков в промзонах серьезно тормозят развитие данных территорий, считает руководитель департамента развития проектов ЗАО "Дон-Строй Инвест" Станислав Архипов. О том, какие факторы снижают эффективность реновации промышленных зон, и чем она интереснее классической застройки, эксперт рассказал в интервью РИА Новости.
- Станислав Станиславович, внес ли кризис какие-то изменения в реализацию ваших проектов?
- Первое и главное – компания не корректирует планы ни по одному из своих проектов, находящихся в активной стадии строительства. Все графики работ и поставки оборудования выполняются, удлинения сроков или секвестирования строительных бюджетов не происходит, все производственные программы мы подтвердили и исполняем.
- Что на данный момент происходит в вашем флагманском проекте – ЖК "Сердце Столицы"?
- Мы еще в прошлом году получили разрешение на строительство и приступили к работам на котловане первой очереди. На сегодняшний день мы закончили устройство «стены в грунте», на 100% выполнили свайное поле из 350 свай, залили первую фундаментную плиту на одном из жилых корпусов (всего в первой очереди их будет три). Сейчас установили 6 из 12 единиц крановой техники, это позволит в ближайшее время приступить к бетонированию.
Возвращаясь к вашему вопросу про «кризис» - безусловно, начавшаяся в прошлом году турбулентность цен потребовала от нас принятия ряда мер для хеджирования возможных рисков. Например, опыт прошлого кризиса показал, что ряд отечественных производителей, в частности меткомбинаты, пытаясь спасти свои финансовые показатели, часто переориентировали свою производственную программу на экспорт. При этом возникал дефицит строительных материалов на внутреннем рынке. В текущей ситуации мы не можем предвидеть, что будет с ценами на ту же арматуру, более того, нельзя прогнозировать и ритмичность поставок. Чтобы избежать в дальнейшем возможных простоев, мы заранее приобрели на "Северстали" и Магнитогорском металлургическом комбинате 50% арматуры для подземной части «Сердца Столицы», которая на сегодняшний день уже поставлена на площадку. Также закуплено «впрок» 13,5 тысяч тонн щебня, более 38 тысяч квадратных метров гидроизоляции. Можно сказать, что это одна из наших антикризисных мер, благодаря которым работы идут бесперебойно.
- А как обстоят дела с другим вашим крупным проектом – реновацией территории бывшего завода "Серп и молот"? Что там планируется построить?
- В конце декабря 2014 года мы прошли градостроительно-земельную комиссию, которая согласовала проект планировки территории. В настоящий момент готовятся публичные слушания, после которых мы займемся оформлением разрешительной документации.
Авторы концепции проекта – английская компания LDA Design, которая создавала Олимпийский парк в Лондоне и занималась реновацией ряда крупных промзон. Это будет многофункциональная застройка: помимо жилья планируются две зоны общественно-деловой активности, сформированные вокруг деловых центров, на 43,5 и 205 тысяч квадратных метров. Плюс социальная инфраструктура, в том числе школы, детские сады, крупная поликлиника и многое другое. Общая надземная площадь застройки составит 1,55 миллиона квадратных метров, из которых жилье – чуть больше половины.
Основным "якорем" проекта станет огромный парк на 18 гектаров, который будет простираться с запада на восток через всю территорию застройки. К нему будут «привязаны» различные общественные пространства, места отдыха, спортивных активностей и тому подобного. Вообще, тот факт, что при всех существующих обременениях и естественном стремлении девелопера к максимальному выходу полезных площадей, нам удалось выделить такую громадную территорию под парк, я считаю абсолютно беспрецедентным.
- Чем LDA Design оказалась лучше других участников архконкурса?
- Это консорциум, в состав которого входят глобальные градостроители и урбанисты из нескольких британских архитектурных мастерских. Они предложили наиболее интересный проект для такой большой территории с огромным количеством ограничений в плане транспорта, инженерии, близости к центру, полного отсутствия зелени... Большинство участников конкурса предлагали достаточно плотную застройку и нагромождение кварталов, LDA же сумели в этой застройке еще и создать эти 18 гектаров зеленой территории.
Вообще, я считаю, что практика проведения архитектурных конкурсов по знаковым объектам, распространенная сегодня в Москве, совершенно правильная. Что касается "Дон-Строя", то все проекты последних лет – это результаты творческих конкурсов.
- Ранее заявлялось, что предварительная стоимость проекта – 140 миллиардов рублей, когда будет известен точный объем инвестиций?
- Каким образом объем инвестиций будет изменяться, сейчас сказать трудно. Я думаю, мы поймем это в течение полугода, когда займемся более конкретным проектированием, получим более четкое понимание по нагрузкам на инженерную составляющую проекта и увидим динамику изменения стоимости технологического присоединения. По состоянию на 1 марта этого года она осталась такой же, как на 1 марта прошлого, но какой она будет дальше – я предсказать не могу. Также нужно будет проследить динамику стоимости стройматериалов.
- Много ли собственников на территории, со всеми ли решен вопрос?
- Большая часть территории принадлежит заводу "Серп и молот", но если посмотреть рамки границ разработки ППТ, то там их порядка 30. С большей частью вопрос решен.
Есть определенные участки, на которых расположены объекты, непосредственно на нашу застройку не влияющие, но четкого понимания перспективы их дальнейшего развития у собственников нет. Пока они останутся в том виде, в каком есть. Нам повезло, что они находятся по периметру и не интегрированы в застройку.
- Когда начнете освобождать территорию и насколько затратен этот процесс?
- К освобождению территории мы приступим в третьем квартале этого года. Освоение территории планируется по очередям, на освобождение каждой будем брать примерно по три месяца.
Про затраты на снос пока трудно сказать. Структура построек весьма разнородна. Там есть кирпичные здания, которые сносятся легко, а есть производственные корпуса, которые создавались под огромную нагрузку прокатных станов – порядка 10 тонн на квадратный метр поверхности, и, соответственно, они очень прочные. Для них мы будем применять особые технологии сноса зданий.
- У вас также есть проект в Строгино, как идет его реализация?
- Да, в прошлом году город разработал проект планировки территории коммунально-складской зоны "Строгино", куда вошел и наш проект с функциональным назначением "Общественно-деловая застройка". Это многофункциональный комплекс, состоящий из двух частей – деловой и торговой, общей наземной площадью около 350 тысяч квадратных метров.
Проект планировки уже прошел публичные слушания, сейчас готовится распорядительная документация правительства Москвы. В течение этого года мы займемся концептуальным проектированием. Сейчас на рынке коммерческой недвижимости неспокойно, поэтому над концепцией нужно поработать особо тщательно, в перспективе последующих 3-5 лет.
- Есть уже понимание по срокам реализации, объему инвестиций?
Реализация этого проекта в любом случае не может начаться ранее середины 2016 года – это адекватные сроки с учетом времени на проектирование и получение всей необходимой разрешительной документации. Общий объем инвестиций в проект по предварительным оценкам составляет около 50 миллиардов рублей, более точно можно будут сказать по итогам проектирования.
- Если сравнивать реновацию промзон и точечную застройку, что прибыльнее для инвестора?
- Затраты инвестора выше при реновации промзон. Это связано, прежде всего, с тем, что земельные участки, как правило, несвободны, там находится достаточно большое количество промышленных зданий и инженерных коммуникаций, которые не могут быть использованы в девелопменте. Приходится очищать территорию, а это колоссальные затраты. После этого нужно развивать новые коммуникации либо подключаться к существующим городским сетям, но они обычно не рассчитаны на будущую нагрузку.
Кроме того, требуется изменение вида разрешенного использования земельных участков, что требует значительных финансовых затрат до получения разрешения на строительство. К тому же на большой территории может быть несколько десятков собственников, и с каждым инвестору приходится договариваться.
В итоге объем затрат на реновацию промзоны (их удельное значение в пересчете на 1 квадратный метр продаваемой площади) в сравнении с типичным девелоперским проектом может быть выше на 40%-60%. При этом надо понимать, что для девелопера важен не только абсолютный размер вложений, но и сроки этих инвестиций. В случае с промзонами мы вынуждены уже на начальном этапе нести колоссальные затраты, при этом входящий денежный поток появляется не ранее чем через 3 года, и этот дисбаланс сильно утяжеляет проекты с финансовой точки зрения.
Получается, что в краткосрочной перспективе точечная застройка выгоднее. Но если рассматривать девелоперский бизнес в более широких горизонтах, мы считаем, что единственным верным решением являются проекты комплексной застройки в формате реновации промзон. Крупный девелопер нуждается в крупных проектах, а в Москве кроме как на территориях бывших промзон их реализовывать негде.
- Чего, на ваш взгляд, не хватает в регламентах, касающихся промзон, что могло бы повысить эффективность реноваций?
- Большинство норм и правил, которые сегодня используются в проектировании, создавались в 20-30-х годах прошлого века, часть – в 60-70-х годах, а дальше делались только косметические изменения. Например, сегодня нет четких регламентов и норм, касающихся строительства высотных объектов. Под каждый новый объект разрабатываются спецтехусловия, потом их проверяет специально созданная комиссия, которая выносит нормативы на утверждение Минстроя РФ. Там их рассматривает еще одна комиссия, которая часто выносит отрицательные заключения, нормативы отправляются на доработку, потом опять в Минстрой, и эта история может длиться полгода-год.
Также сегодня больная тема для города и инвесторов – нормы и правила по инсоляции, принятые в 30-х годах прошлого века, когда шла борьба с туберкулезом, и сейчас потерявшие свою актуальность. В принципе, об этих проблемах говорят много и часто, нет смысла повторяться – тем более что власти не хуже нас знают эти вопросы, и работа над ними идет достаточно активно.
Если говорить именно о редевелопменте промзон, то одна из самых болезненных проблем – урегулирование земельных вопросов с собственниками.
Поскольку текущая ситуация на территории промзон складывалась стихийно на протяжении многих лет, на этих землях образовалось большое количество собственников. Зачастую для комплексного развития какой-либо территории девелопер готов выкупить прилегающие к его площадке участки мелких собственников, но встречает отказ или нереалистичные ценовые запросы. Просто у собственника там, например, «гаражный автосервис», который его много лет кормит, зачем ему что-то менять. Как вы понимаете, вопросы «гармоничного развития городской среды» его не очень волнуют.
Не меньшую сложность представляет собой наличие «соседей», имеющих на свой участок планы развития, противоречащие концепции вашего проекта. Например, вы развиваете на своей площадке качественную жилую среду , а на соседнем участке начинают строить грузовой терминал с отстойником для тяжелого транспорта. Ясно, что ваш проект от такого соседства просто «умрет».
Таких конфликтов интересов хватает в каждой промзоне, они сильно тормозят развитие этих территорий. Если же на каждую промзону будет разработан регламент, определяющий ее ключевой вектор развития (разумеется, ориентированный на интересы города – где-то важнее строить жилье, где-то – создавать рабочие места) и собственник участка физически не сможет реализовать на нем проект, противоречащий этим интересам, поводов для конфликтов будет гораздо меньше.
- Как вы оцениваете работу властей по снижению административных барьеров в строительстве?
- Мы очень позитивно оцениваем перевод госуслуг в электронный вид. Многие ведомства стали принимать документацию в электронном виде, и в режиме онлайн можно отследить их прохождение. Хотя количество необходимых подписей за последние несколько лет кардинально не изменилось, но процесс стал проще и прозрачнее.
Конечно, нам хотелось бы, проработав концепцию и проект, иметь возможность быстро получить разрешение на строительство и приступить к реализации. Идеально, если бы срок между разработкой концепции и началом строительства составлял максимум полгода. Потому что для девелопера каждый месяц имеет значение.
- Какова доля импорта в ваших проектах, скажутся ли валютные колебания на их стоимости, что предпринимаете?
- Мы строим в трех сегментах рынка – бизнес, премиум, люкс. В бизнес и премиум доля импорта – 10-12% от общего объема строительных затрат, в люкс – чуть выше, до 15%. В основном это то, что касается отделочных материалов, инженерии, лифтов. Изменения внутри этих 10-15% не столь катастрофично влияют на общую стоимость проекта.
Кроме того, у компании существует жесткое правило – по всем объектам, которые находятся в стадии строительства, мы контрактуемся с подрядчиками и поставщиками по твердым ценам в рублях, независимо от того, российские это компании или нет. То есть риски непредвиденных скачков затрат нам не грозят, по крайней мере в обозримой перспективе, по уже законтрактованным объемам работ.
Тем не менее, в текущей ситуации мы предвидим некоторые сложности в закупках и поставках импортных материалов, так как рушатся логистические цепочки, умирают транспортные компании, и в целом доля импорта в РФ по статистике сейчас уменьшается. Импортные товарные позиции могут начать обходиться на 30-40% дороже.
Еще один важный момент: когда мы говорим о рисках, связанных с импортными составляющими, это касается не только и не столько стоимости продукции – но и возможности получить эту продукцию в нужный срок и в требуемых объемах. Поэтому ещё с февраля-марта прошлого года мы в техзаданиях на проектирование и договорах подряда стали прописывать возможность замены материалов и оборудования европейских и американских производителей на азиатские аналоги.
Технологии, которые на сегодняшний день успешно апробированы и реализованы на больших азиатских фабриках (крупными лифтовыми холдингами, инженерными холдингами), ничем не уступают по своим качественным характеристикам европейским производствам. Более того, часть уважаемых европейских компаний никогда и не скрывали, что свою продукцию производят на азиатском рынке. Поэтому, когда мы занялись поиском аналогов, именно на азиатских рынках мы нашли целый ряд очень удачных вариантов. Конечно, это не защищает нас от роста цен на фоне валютных колебаний – но точно позволяет хеджировать вышеупомянутые риски по срокам и объемам поставок, а также выдержать высокое качество проекта.
- Планируете ли вы какие-то новые проекты?
- Компания сейчас работает ещё над несколькими неанонсированными проектами, один из которых мы планируем представить рынку уже в этом году. Это интересный проект в очень хорошем месте рядом с центром, с жильем, социальной инфраструктурой. Сейчас ведется его проектирование, подробности мы расскажем ближе к лету.
Беседовал Константин БАЛАКИН
