27.01.2010

Не играйте в Black ЖЭК

Даже самую интересную и перспективную идею можно испортить неграмотным исполнением. Этот теоретический посыл не единожды проверен практикой работы компаний, занимающихся управлением и эксплуатацией жилых домов. Что современный рынок недвижимости требует от профессиональных управляющих компаний? Можно ли сегодня говорить о существовании «базового» набора эксплуатационных услуг? Из чего складывается стоимость работы управляющей компании? На эти и другие вопросы отвечает руководитель компании, управляющей жилыми комплексами «ДОН-Строя», - генеральный директор "ДС Эксплуатация» Игорь Щуров. - Игорь Олегович, зачем нужна управляющая компания? - В любой отрасли работу должны выполнять специалисты - профессионалы. Невозможно факультативно заниматься делом, если хочешь, чтобы оно было выполнено качественно. Писать любительские картины и стихи можно от случая к случаю, но когда дело касается ежедневных производственных вопросов... Эксплуатация - служба, работающая 24 часа в сутки, обеспечивающая комфортную и безопасную жизнедеятельность объектов. Конечно же, этим должны заниматься только профессионалы. - Сразу возникает вопрос: а сотрудники ДЭЗов - не профессионалы? Что заставляет отдать предпочтение не им, а собственной управляющей компании? - Думаю, что ДЭЗы - своеобразные посланники из прошлого. Прежде всего это касается их менталитета, отношения к людям и своему делу. Ни в коем случае не хочу кого-то обидеть, но объективно уровень специалистов, работающих в нашей компании или аналогичных структурах, значительно выше. Связано это, в частности, с тем, что на наших объектах установлено высокотехнологичное и очень сложное оборудование. Чтобы его обслуживать, люди, даже работавшие раньше в коммунальной сфере, должны подняться на принципиально новую профессиональную ступень. - Да, но тогда возникает другой вопрос: почему не обратиться к сторонней профессиональной управляющей компании и отдать объекты ей? - На мой взгляд, профессионал - это человек, который занимается работой на постоянной основе и поддерживает её высокий уровень. Почему «внутренняя», а не «сторонняя» управляющая компания... Ответ лежит на поверхности. К сожалению, компании, присутствующие на рынке, не всегда предлагают адекватную цену. Я уже не говорю о комплексе морально-этических и организационно-технических вопросов. Поэтому мы и вынуждены собственными силами выходить на профессиональный уровень. Например, несколько лет назад у нас была организована собственная служба эксплуатации лифтового хозяйства: по ряду причин нам пришлось расторгнуть договор с МосOTIS и перейти на самостоятельную работу. И, как показало время, это оказалось намного эффективнее и в экономическом, и в организационном плане. - Зацеплюсь за слово «вынуждены». Значит ли это, что если к вам придёт сторонняя управляющая компания, которая предложит вменяемые цены, вы готовы будете принять её услуги? - Гипотетически - вполне возможно. Но я человек в этом плане достаточно осторожный, поскольку такой эксперимент может повлечь за собой множество непредсказуемых и непоправимых последствий. Мы готовы экспериментировать, но на «пилотной» основе: может быть, согласимся предоставить 1 - 2 небольших объекта. - Нередко приходится слышать: крупные девелоперские компании не пускают на свои объекты сторонние управляющие компании, поскольку те сразу обнаружат строительные недочёты и дефекты и заставят устранять их за деньги девелоперов. А внутренняя управляющая компания, напротив, поможет «своим» девелоперам скрыть все огрехи... Вы чувствуете, что управляющая компания, работающая внутри холдинга, не вполне самостоятельна и испытывает корпоративный прессинг? - Что касается «ДС Эксплуатации» - мы работаем совершенно самостоятельно, у нас отдельное юридическое лицо, и я не чувствую абсолютно никакого давления со стороны руководства холдинга. Я понимаю ваш подвопрос: хорошо это или плохо, когда создаётся своя управляющая компания? На мой взгляд, однозначно хорошо. Потому что на стадии завершения строительства наши специалисты контролируют практически все процессы и являются критиками строительных объектов. Потом нам же самим придётся разбираться со всеми недочётами. Я подчёркиваю - с жителями мы на одной стороне: проектировщики и строители сделали своё дело и ушли, а нам оставаться на этом объекте. Так что «перехват» на стадии строительства очень важен. И устранение обнаруженных позже недоделок - это наша обязанность. Я, например, сталкивался с таким явлением: уже после заселения у людей в квартирах возникали шумы во время прохода лифта. На стадии строительства обнаружить этот недочёт было невозможно. Мы провели огромную научно-изыскательскую работу, чтобы определить, где, как, почему. Оказывается, звук имеет странную особенность: он может появиться в одной точке здания, в середине слышен не будет, а потом опять проявится в совершенно другой точке и там срезонирует. Пришлось подключать множество специалистов, чтобы найти решение этой проблемы. И мы её решили. - Согласны ли вы с необходимостью подключать управляющую компанию ещё на стадии проектирования? - Согласен. Именно так это и происходит в нашем холдинге. Сегодня под управлением «ДС Эксплуатации» находится около 2 млн м2 площадей - это огромная цифра и огромный опыт наших специалистов. Причём у нас практически нет текучки кадров: те, кто стоял у истоков компании, почти в полном составе работают и сейчас. Поэтому наш опыт учитывается, и уже несколько лет все новые проекты проходят согласование в «ДС Эксплуатации». -А вы готовы были бы взять на себя управление сторонними объектами, не принадлежащими холдингу? - Мы готовы взять и жилые, и коммерческие площади - уровень наработок и уровень специалистов это позволяет. И такие обращения к нам были - например, от ТСЖ, которым рекомендуют качество наших услуг. К сожалению, не все умеют считать деньги. Совершенно естественно, что прежде чем взять какой-то объект и определить цену обслуживания, его надо обследовать, проверить документацию, физическое состояние всех систем и конструктивных элементов, решить, что и как необходимо приводить в порядок. На наш взгляд, именно таким должен быть профессиональный подход. Но само обследование стоит денег - и вот на этой стадии все договорённости обычно останавливаются. На самом деле это лишь демонстрирует неумение многих ТСЖ вести плановую работу. Приходили к нам и владельцы коммерческой недвижимости - проблема та же самая. Может быть, они обращались, чтобы сравнить рыночные ставки и решить, на чём можно сэкономить. - Кстати, о ценах. Год назад ставка на ваших объектах была 80 - 90 руб. за м2. Сейчас они изменились? - Абсолютно те же самые! Кризис заставил нас работать ещё эффективнее. Мы понимали ситуацию на рынке, предвидели проблемы, которые могут возникнуть у наших партнёров, коллег, жильцов - и были правы, многие действительно оказались в крайне сложной финансовой ситуации. Поэтому с 2008 года мы не поднимали цены за техническое обслуживание и эксплуатацию на наших объектах. Как вы понимаете, раз не поднимали цены, доходная часть у нас сократилась. «Значит, был жирок!», - слышал я ехидные высказывания. Нет, «жирка» у нас не было - наши цены за техническое обслуживание абсолютно взвешены и обоснованы. Вообще бизнес в сфере эксплуатации достаточно прозрачный, видимый и довольно легко контролируемый. К сожалению, мы вынуждены были пойти на непопулярные меры - сократить зарплаты. Работать пришлось более напряжённо, но благодаря этому мы смогли сохранить и цены, и уровень обслуживания, и костяк коллектива. Последним фактом я особенно доволен. -А где готовят кадры для профессиональных управляющих компаний? - К сожалению, кадров не готовят практически нигде. Недавно при ТПП РФ был создан новый Комитет по предпринимательству в сфере жилищно-коммунального хозяйства, куда меня пригласили экспертом. Так вот, на первом заседании комитета вопрос подготовки кадров для обслуживания и эксплуатации нового жилья бизнес- и премиум- класса стоял одним из самых острых. Пока нам приходится и искать, и готовить людей самостоятельно, обсуждая даже такие смешные вроде бы вещи, как внешний вид и правила общения с жильцами. - Думаю, все перекрестились, что 2009 год наконец-то заканчивается. Но 2010 год ознаменован новыми тарифами ЖКХ. И ваша прежняя ценовая раскладка серьёзно поменяется - правильно? - Неправильно! Мы понимаем, что в 2010 году будем вынуждены поднять тарифы на техническое обслуживание. Но это будет минимальное увеличение. Как только вырастут в цене энергоресурсы, холодная и горячая вода, сразу же подскочат тарифы на всё - к сожалению, в этом своём прогнозе я уверен. Дороже станет, к примеру, вывоз мусора. О перерабатывающих заводах только говорят, а пока вывозят мусор на свалки, которые отодвигаются всё дальше и дальше от МКАД и делают эту услугу всё более дорогостоящей. Аналогичный расклад - с вывозом снега, с охраной и многим другим. Город в среднем повышает тарифы на 24%. Подорожание наших услуг составит около 12% - включая коммунальные услуги. Мы минимизируем повышение тарифов относительно 2008 года, экономически балансируя почти на пределе возможного. Конечно, компания не может работать с отрицательным финансовым результатом, но вводить тарифы, которые мы не сможем обосновать, просто не имеет смысла. - Процесс повышения тарифов в Москве займёт ближайшие несколько лет. Значит, всё это время управляющие компании не смогут ударно зарабатывать? - Думаю, так оно и будет. Управляющая компания - это не Клондайк, здесь нет возможности получить быстрые и большие деньги, и каждое повышение цен - процесс очень болезненный для всех. Что же касается увеличения тарифов, то мало кто масштабно задумывается об этой проблеме. Вот смотрите: 12%, которыми мы оперируем на 2010 год, - это крайне незначительный рост тарифов с учётом того, что на 2009 год мы расценки вообще не повышали. А рост по муниципальным домам на 2010 год относительно 2009 года - 19,6%. Другими словами, налицо сближение стоимости муниципальной и, скажем так, «ведомственной» эксплуатации. Окончательная смычка, по задумке правительства, должна была произойти в 2011 году. Сейчас по политико-экономическим соображениям это отодвигается год на 2013 - 2015. Но уже сегодня разница между нашими и муниципальными расценками составляет процентов 30 - 35, а разница в количестве и качестве предоставляемых услуг при этом огромна: и охрана у нас круглосуточная, и общественные зоны все освещены, и уборщица работает постоянно, а не раз в месяц. По сути, уровень нашего сервиса - это уровень хорошего отеля. - Список услуг, которые предоставляются вашей компанией, очень длинный - вплоть до установки в холлах новогодних ёлок. А вообще существует среднестатистический список услуг, скажем, для комплекса бизнес-класса? - «ДС Эксплуатация» - одна из старейших компаний на столичном рынке, мы работаем уже 10 лет. И в своё время мы сами составляли список, о котором вы говорите. Конечно, пытались использовать сторонний опыт - отечественного на тот момент, по большому счёту, не было, так что брали за основу зарубежную практику. Но в целом набор опций, который существует сейчас, собран нами без посторонней помощи, методом проб и ошибок. Существующий список услуг вовсе не означает, что мы достигли вершины. «Нет предела совершенству» - это и к нам тоже относится. А вот договорённостей - гласных или негласных - между управляющими компаниями не существует. Некоторые аспекты своей работы мы даже стараемся не разглашать, считая их нашим ноу-хау, коммерческой тайной. Так что управляющие компании, конечно, работают с некоторой оглядкой друг на друга. - За 10 лет работы были ли услуги, от которых вы отказались в силу их невостребованности или особой дороговизны? - Да, были. Нам приходится учитывать пожелания большинства, поскольку любая услуга рассчитана именно на большинство, а не на избранных. Как правило, идеи исходят от наиболее активных жильцов комплексов: «Мы бы хотели, чтобы у нас в доме была театральная касса, доставка букетов, услуги такси, чтобы работала химчистка». Но срабатывает это далеко не всегда. Скажем, аптека на дом - идея хорошая, а не прижилась. Цветы - тоже прекрасно, но то ли кризис повлиял, то ли желание выбирать букеты не по буклету, а лично. Словом, цветы тоже «не пошли». Что касается такси, у нас даже была идея закупить машины бизнес-класса и сделать для жильцов свой «таксопарк» - в гости отвозить, в аэропорт и т. д. Но услуга оказалась невостребованной. Рынок перевозок - это отдельный сегмент, и, возвращаясь к началу нашего разговора, внедряться на него факультативно - сложно и непрофессионально. Так что пусть каждый специализируется на своём. - А если бы вам сегодня дали полную свободу внедрить ту услугу, которой пока нет, вы бы что выбрали? - Такой однозначной услуги, пожалуй, нет. Опять же - свобода от чего? Порой ведь ограничителем служит законодательство. В жилых комплексах есть помещения общедолевой собственности, и я бы рад организовать в них, скажем, детскую комнату, где мамы могли бы на несколько часов оставить детишек с воспитателями. Хорошая тема, правда? Но юридически я ничего не могу сделать самостоятельно - я обязан опросить всех собственников и получить их согласие. Вы представляете себе подобный опрос, например, в «Алых Парусах», где в нескольких корпусах около 1 000 квартир? Прийти к согласию в этом случае почти нереально. - А СРО, которые, скорее всего, придётся создавать управляющим компаниям - помощник или тоже «мешающий фактор»? - Я считаю, что СРО - это не панацея. Не секрет, что уже сейчас продаются компании, зарегистрированные в СРО. На мой взгляд, было бы целесообразно все необходимые вещи прописать в законах - и исполнять их. А больше ничего и не надо. Ещё одна очень больная тема - ТСЖ. Сама по себе идея создания ТСЖ была хорошей, но теория часто расходится с практикой. В ТСЖ вся ответственность, финансовая и административная нагрузка ложатся на неподготовленных людей, неготовых к решению проблем обслуживания дома. Ведь самостоятельное содержание и ремонт квартиры или даже дачи, и целого жилого комплекса - это, как говорится, две большие разницы. Здесь должны работать не несколько инициативных домохозяек - а именно они, как правило, составляют костяк типового ТСЖ, - а специалисты, знающие и техническую, и экономическую, и плановую стороны вопроса. Думаю, что ТСЖ, как и СРО, - это теоретически правильные институты, к которым наше общество пока не подготовлено практически. Ещё одна проблема, решение которой - дело будущего. ПОДРОБНЕЕ О... Для обслуживания жилых комплексов «ДОН-Строя» в рамках холдинга создана профессиональная компания, управляющая недвижимостью - «ДС Эксплуатация», в ведении специалистов которой находится весь спектр услуг (охрана, уборка, благоустройство территории, обслуживание общественных зон и инженерных систем). Все возникающие вопросы решаются в рамках постоянно взаимодействия между представителями компании и жильцами; работа координируется Советами жильцов, созданными в каждом ЖК по инициативе руководства эксплуатационной компании. Структура платежей (в % от общей суммы): • плата за коммунальные услуги (по тарифам, утверждаемым Региональной энергетической комиссией Москвы) - около 27%; • затраты на управление ЖК (включая услуги по регистрации, выписке собственников и т.п.) - около 7%; • затраты на охрану и осуществление пропускного режима (эти функции выполняют сотрудники ЧОПов, профессионально подготовленные к работе в элитных ЖК) - около 14,5%; • затраты на обслуживание инженерной инфраструктуры - около 26,5%; • затраты на уборку территории ЖК и общественных помещений, благоустройство и озеленение - около 25%. Более подробный перечень услуг: • Охрана территории (КПП, въезд по пропускам, видеонаблюдение по всей территории, в паркинге, в общественных зонах) • Круглосуточные услуги консьержа (в т.ч. мелкие поручения - помощь в доставке вещей и покупок в квартиру, контроль прихода ребёнка из школы, доставка почты, поливка цветов или выгул собаки в отсутствие хозяев и пр.) • Круглосуточная диспетчерская служба • Круглосуточное дежурство электриков, сантехников и лифтёров (мелкий ремонт, замена водных фильтров, ламп и пр.) • Ежедневная уборка территории, вывоз мусора (в зимнее время - и снега) • Ежедневная (несколько раз в день) уборка всех внутренних общественных зон • Озеленение территории (ландшафтный дизайн), поддержание благоустройства • Техническое обслуживание подземных паркингов (подогреваемые пандусы со специальным антискользящим покрытием, автоматические ворота, действующие от персонального пульта жильца, уборка и пр.) • Обслуживание объектов инфраструктуры - спортплощадок на территории, тренажёрных залов, бильярдных, саун, бассейнов, соляриев и пр. • Праздничное украшение вестибюлей, установка новогодних ёлок Доп. услуги службы эксплуатации: • Автомойка и мелкий ремонт автомобилей • Служба уборки квартир, мойка окон • Услуги прачечной-химчистки № 7 (47) | декабрь 2009 - январь 2010 | ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ http://www.d-n.ru/articles/809
Новости
14.11.2018
ТОПИМ ПО ГОРИЗОНТАЛИ

#lдонстрой #новоекачествожизни

Каждый, кто когда-то проживал в московской квартире, в совершенстве владеет...

Подробнее
13.11.2018
КЛУБНЫЕ РЕКОРДЫ ОКТЯБРЯ

#домнатишинке #домамечты

Рынок недвижимости богат аналитиками, которые каждый месяц все аккуратно считают,...

Подробнее
08.11.2018
ДЕТСТВО «СТОЛИЦЫ»

#сердцестолицы #детскиерадости

Пришло время открыть всю правду. Больше всего от покупки квартиры в...

Подробнее
07.11.2018
КОЛЛЕКЦИЯ КВАРТИР ОСЕНЬ-ЗИМА’19

#freedom #хитсезона

У нас хорошие новости для поклонников дома Freedom. Дело в...

Подробнее
Показать ещё
06.11.2018
МОЯ ЛЮБОВЬ НА ПЕРВОМ ЭТАЖЕ

#сердцестолицы #квартирамечты

Сегодня мы расскажем вам о настоящих квартирах-сердцеедках, при близком знакомстве...

Подробнее
02.11.2018
ОКОННАЯ АРИФМЕТИКА

#символ #окнолишнимнебывает

Кто сказал, что в квартире количество комнат должно совпадать с...

Подробнее
01.11.2018
В ДОНСТРОЙ скидки сбываются!

#скидки #донстрой #новыйгод

Если вы думаете, что 1 ноября - еще не время...

Подробнее
Новости за Октябрь
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
Декабрь
Ноябрь
Октябрь
Сентябрь
Август
Июль
Июнь
Май
Апрель
Март
Февраль
Январь

Офис продаж  (9:00-21:00)
8 (800) 707-47-37

заказать звонок
14 ноября 2018
ТОПИМ ПО ГОРИЗОНТАЛИ
13 ноября 2018
КЛУБНЫЕ РЕКОРДЫ ОКТЯБРЯ
08 ноября 2018
ДЕТСТВО «СТОЛИЦЫ»
07 ноября 2018
КОЛЛЕКЦИЯ КВАРТИР ОСЕНЬ-ЗИМА’19

Офис продаж  (9:00-21:00)
8 (800) 707-47-37

пн.-пт. 09:00 - 21:00 сб.-вс. 10:00 - 20:00
Наш сайт использует файлы cookie и похожие технологии, чтобы гарантировать максимальное удобство пользователям, предоставляя персонализированную информацию, запоминая предпочтения в области маркетинга и продукции, а также помогая получить правильную информацию. При использовании данного сайта, вы подтверждаете свое согласие на использование файлов cookie в соответствии с настоящим уведомлением в отношении данного типа файлов.